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多地楼市变相松绑暗流涌动

2019-01-02 18:53:34

多地楼市变相“松绑”暗流涌动

近期,天津部分楼盘开始针对外地购房者主打限外放松牌,宣称可以帮助购房者补齐社保缴费证明。据了解,这种现象不仅发生在天津,三亚、佛山、长春等多个城市均存在变相放松限外令迹象。

业内人士认为,多地放松首套房贷以及变相放宽外地人购房条件有深层原因。2011年以来楼市与土地市场低迷,给地方政府偿债带来很大压力,不少执行限购政策的城市存在松绑冲动。受制于财政压力,地方政府存在弱化执行限购政策的利益驱动,房地产调控政策的落实可能会面临更多困难。

楼盘促销主打限外放松

只要您名下没有天津的住宅类房产,那么一年社保的限制我们可以帮您解决。近期,合生珠江地产旗下位于天津宝坻区的京津新城项目,在面向北京地区客户营销时,便开始主打限外放松牌。据京津新城的售楼人员介绍,由于多数项目销售的是期房,而房产证办下来还得有年的时间,外地客户购房后有充足的时间补齐当地1年社保缴存证明。当地社保和房屋产权管理部门对这种做法也持默许的态度。

现在地方不可能违背国家的楼市调控基调和精神,但一些地区政策执行存在变通之处。三亚海棠湾一位开发商透露,当地政府对非本地户籍居民实行限购1套商品住房的政策,但由于建设、民政、公安等系统尚未联,今年开始,外地居民购房已基本不受限制。

上述开发商介绍,只要能拿出不同的身份证,三亚市住建部门就能给外地客户购买的房产备案。

无独有偶,天津、西安、佛山、珠海等城市对非本地居民购房,要求提供至少1年的个人所得税缴纳证明或社会保险缴费证明。而这些城市的有关机构均存在代为补缴个税及社保证明的业务。据知情人士透露,在这些限外相对宽松的城市,部分开发商已将补缴的税款或社保费用纳入总房款,外地人购房时可直接予以减免。

据中原地产市场研究部提供的调研结果,自2011年10月以来,佛山、杭州、天津、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖等10余城市出台不同角度的楼市微调政策,政策微调的内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。

其中,马鞍山对自住性住房需求与高层次人才购房给予所纳契税100%的补助;杭州对在经济开发区注册、纳税和经营的企业员工首套购房发放补贴;长春与从化对购房落户适当放宽条件。另外,北京、上海、天津、武汉等城市放宽普通住宅标准,芜湖打算出台购房减税政策,成都拟放松对购房者的资格审查等。

在楼市调控政策不动摇的大背景下,地方政府试图给楼市松绑引起舆论的广泛关注和有关部门的警觉。其中,芜湖、佛山、成都等城市的政策因过分放松触及红线而被叫停。但一位地产界人士透露,目前,二三线城市暗自微调或变相放松政策的现象已不是个案。

在珠三角等流动人口集中的城市及三亚等旅游城市,外地人购房一直占据相当大的比例,限外对当地房地产市场打击很大。房价一旦有所松动,这些城市便有了放松限购的理由和动力。21世纪不动产首席分析师常智认为。

在限价方面,广东中山成为松绑的城市。从1月22日开始,中山市将住房限价由去年的每平方米5800元上调至6590元,在这个标准之下成交的商品房均可正常进行上备案。此次提高限价,中山市有关政府部门既没下发文件,也没有在媒体上公布,只是在春节假期的天实际开始执行新标准。

首套房贷宽松暖风渐起

现在,四大国有银行审批房贷的速度比去年底确实快不少。一家全国性房地产公司的营销主管告诉中国证券报,不仅是房贷,银行对于开发贷放款的审批速度也比2011年三、四季度快了很多。

专家认为,去年12月以来,央行连续两次降低存款准备金率,释放出来的流动性将在一定程度上缓解了开发商的资金压力。更为重要的是,当商业银行拥有较为充足的信贷头寸后,优先保证首次购房家庭的贷款需求将变得得心应手。

中国证券报调查发现,近期,商业银行首套房贷款利率相比2011年底已有明显降低。工、农、建、交等银行首套房贷款利率已回归基准利率。在部分城市,外资银行还对资质好的贷款人提供利率优惠。

中原地产市场研究部总监张大伟介绍,目前在北京市场上,各家银行首套房贷款均可以执行基准利率,少部分银行针对优质客户已再次出现95折甚至9折的优惠。

2011年三季度开始,由于资金紧张等原因,不少商业银行首套房贷款利率执行基准利率的1.1倍或1.05倍。但从今年开始,多数银行将首套房利率调整至基准利率。据了解,房贷申请审批时限已经有所缩短。

信贷暖风渐起,同样让地方政府活络起来。就在央行提出支持普通商品住房建设,满足首次购房家庭的贷款需求后不久,2月9日,福建省住房和城乡建设厅便召开发布会宣布,今年福建省将落实首套房的首付款比例和贷款利率优惠政策。

值得注意的是,在保刚需的大旗下,常州、南京、吉林、合肥等城市均放宽公积金的使用政策,并不同程度上调可贷款额度。其中,南京将家庭公积金贷款额度由40万元调整为60万元,个人贷款额度由20万元调整至30万元。而在吉林市,居民如果使用公积金贷款购买90平方米以下的首套住房,则可申请二套房公积金贷款。

中国证券报从北京市住房公积金中心获悉,如果首套房贷款已还清,且人均居住面积未超标,则购买第二套住房也可使用公积金贷款。

土地财政弱化限购执行

二三线城市的地方政府不像北京、上海那么有钱,严厉的楼市调控已给不少地方带来财政压力和债务风险。中国人民大学教授安体富认为,目前我国财税体制改革尚未完成,地方政府过分依赖土地出让收入的局面很难改观。

楼市的冰冻,一方面造成土地出让金锐减,另一方面也导致房地产市场交易税费的降低。业内普遍认为,地方政府暗战楼市调控,一些地区甚至试探调控底线,主要是财政压力所致。

根据国土资源部公布的数据,2009年全国土地出让成交总价款约1.59万亿元,相当于同期地方财政本级收入32580.74亿元的48.8%;2010年土地出让收入约2.7万亿元,相当于同期地方财政本级收入40613.04亿元的66.5%。在地方有些县市,土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%,有些甚至占80%以上。

但在国家进行房地产宏观调控后,土地收入明显萎缩。中国指数研究院数据显示,2011年全国130个城市土地出让金总额为18634.4亿元,同比减少13%。其中住宅类用地同比减少24%。2012年,地方土地财政收入预计将进一步下滑。很多地方政府已大幅调低土地出让金收入预期。

除土地出让收入外,开发税费损失也让地方头疼。据了解,个别城市房地产业产生的财政收入占其总收入的七成以上;其中,房地产开发投资带来的税费约占三分之二。

专家指出,由于商品房税收下降、土地出让收入减少以及地方融资平台清理等因素导致地方财力减弱。与此同时,地方财政开支,尤其是民生开支却在上升,收支缺口越来越大。

更为重要的是,地方债清偿的压力也在增大。中国人民大学财政与金融学院副院长赵锡军估计,2012年,地方政府负有偿还的债务、政府负有担保的债务与其他相关债务三类共计达1.84万亿元。楼市与土地市场低迷,而其他收入尚未填上,这将对地方政府偿债带来很大压力。

专家认为,受制于财政压力,地方政府存在弱化执行限购等调控政策的利益驱动;今后,房地产调控政策的落实很可能会面临地方土地财政利益的更大掣肘。

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